北京市基准地价表（单位：元/平方米）

用途	楼面 价格	土      地      级      别
		一 级	二 级	三 级	四 级	五 级	六 级	七 级	八 级	九 级	十 级
商 业	熟地	7210-9750	5680-7680	4530-6130	3720-5090	2720-4000	1970-2900	1150-1980	530-1180	250-540	140-260
	毛地	2660-4900	1680-3120	1500-2420	1240-1860	970-1450	720-1090	500-740	360-540	180-380	90-190
综 合	熟地	5540-8250	4440-6000	3620-4940	2650-3900	1960-2790	1290-2080	880-1320	430-900	200-450	140-260
	毛地	1640-4500	1460-2200	1130-1690	880-1320	660-990	500-740	400-600	250-470	140-260	90-150
居 住	熟地	4740-7000	3800-5760	2730-4590	2090-3600	1500-2790	1060-1820	630-1080	330-650	180-370	140-260
	毛地	1710-3000	900-2100	550-1300	400-930	300-680	190-430	150-350	120-280	100-220	90-150
工 业	熟地	1200-1800	1000-1220	850-1050	600-900	420-680	310-510	220-330	150-240	100-170
	毛地	420-850	430-530	340-440	270-360	195-300	135-225	100-160	60-100	20-60

 

《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》

京政发〔 2002 〕 32 号文件

 

北京市基准地价级别范围

补充说明： 房屋用途旅馆业的，土地用途为商业；房屋用途为办公的，土地用途为综合。

一、 商业用途

一级：王府井大街，建国门内大街，东、西长安街，复兴门内大街，西单北大街等街道两侧地区。

二级： 1. 复兴路—柳林院路—玉渊潭南路—三里河东路—月坛北街—南礼士路—阜成门外大街—阜成门内大街—西四东大街—西安门大街—文津街—景山前街—五四大街—东四西大街—朝阳门内大街—朝阳门外大街—关东店北街 — 东三环中路—朝阳路—西大望路—通惠河—东便门—崇文门东大街—崇文门西大街—前门东大街—前门大街（至珠市口）—前门西大街—宣武门东大街—宣武门西大街—永定河引水渠—真武庙路—复兴门外大街—复兴路；所围地区除一级地价区以外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2. 三里屯路—新源南路—亮马桥路—麦子店街西侧—三里屯东六街及东延长线—三里屯路；所围地区及繁华边界路段外侧地区。 3. 中关村大街两侧地区。

三级： 1. 京秦铁路—广渠门北滨河路—广渠门内大街—珠市口东大街—前门大街两侧（珠市口至天桥）—珠市口西大街—骡马市大街 — 广安门内大街—广安门外大街—莲花河—红莲南路—马连道路—北蜂窝南路—莲花池东路—白云路—永定河引水渠—会城门东路及延长线至什坊院—西三环中路—玉渊潭南岸—三里河路—阜成门外大街—展览馆路—百万庄大街—阜成门北大街—西直门南大街—西直门外大街南侧—中关村南大街西侧—苏州街和中关村大街中心线—北四环西路—科学院南路—中关村南大街东侧—西直门外大街北侧—德胜门西大街—德胜门东大街—安定门西大街—安定门东大街—东直门北大街—东直门外斜街—东三环北路—亮马桥路北侧—麦子店街—农展馆北路—东三环北路—东直门外大街—东中街—吉市口五条—工人体育馆南路—南三里屯路—朝阳北路北侧—金台西路—朝阳路北侧—西大望路与东四环中心线—京秦铁路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2. 北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环中路；所围地区及繁华边界路段外侧地区。

四级：西三环北路—苏州街—北四环西路—中关村北大街—成府路—中关村北二街—中关村南三街—北三环西路—北三环中路—安定路西侧—北四环中路—北辰东路西侧—北小河—小营路北延长线—小营路—北四环东路—安定路东侧—北三环东路—东三环北路—西坝河路—霄云里南街延长线至亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—农展馆南路—团结湖路—团结湖中路—水碓子中街—甜水园西街—金台路—二道沟—东四环中路—百子湾路—东三环中路—东三环南路—左安路—左安门西滨河路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路—广安门滨河路—三路居路及延长线—太平桥路—广安路—西三环中路—莲花河—万寿路—阜成路—西三环北路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

五级： 1. 颐和园路—清华西路—中关村北大街—林业大学北路西延长线—双清路—保福寺桥—北四环西路—北四环中路—北辰西路—天辰路—科荟东路—关庄路—北四环东路—东四环北路—东四环中路—朝阳路—四惠东站—京秦铁路—东四环南路—弘燕路及其东延长线—武圣路南延长线—周庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路—西三环南路—丰台北路—西三环南路西侧—京石高速路—西四环中路—西四环北路—万泉河—颐和园路；所围地区除一至三、四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2. 丰台镇中心地区。 3. 石景山路、复兴路地铁沿线地区。 4. 望京、酒仙桥、上地地区，国家级软件园区。

六级： 1. 朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区外的地区。 2. 丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。 3. 通州、顺义、昌平、大兴区人民政府所在地中心区。

七级： 1. 丰台区永定河以西地区。 2. 通州、昌平、大兴区人民政府所在地建成区内除六级地价区外的地区。 3. 顺义区人民政府所在地建成区内除六级地价区外的地区；天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。 4. 门头沟、房山、怀柔、平谷区人民政府所在地中心区。

八级： 1. 规划市区外的各类市级开发区，各主要建制镇、名胜古迹和旅游点地区。 2. 昌平区龙城花园、回南路、太平庄以南地区。 3. 大兴区西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区。 4. 门头沟、房山、怀柔、平谷区人民政府所在地建成区除七级地价区外的地区。 5. 延庆、密云县县城的建成区。

九级：市域范围内，除一至八级地价区外的其他平原地区。

十级：市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。

二、综合用途

一级： 1. 复兴门南大街—复兴门北大街—阜成门南大街—阜成门内大街—西四东大街—西安门大街—文津街—景山前街—五四大街—东四西大街—朝阳门内大街—朝阳门外大街—关东店北街—东三环中路—朝阳路—西大望路—通惠河—建国门外大街南侧—建国门内大街南侧—东长安街南侧—西长安街南侧—复兴门内大街南侧—复兴门南大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。 2. 三里屯路—新源南路—亮马桥路—麦子店街西侧—三里屯东六街及东延长线—三里屯路；所围地区及繁华边界路段外侧地区。

二级： 1. 东直门外斜街—东三环北路—亮马桥路北侧—麦子店街—农展馆北路—东三环北路—朝阳路北侧—西大望路与东四环中心线—京秦铁路—东便门—崇文门东大街南侧—崇文门西大街南侧—前门东大街南侧—前门西大街南侧—宣武门东大街南侧—宣武门西大街—广安门北滨河路—广安门外大街—手帕口北街—莲花池东路—羊坊店路—复兴路—柳林院路—玉渊潭南岸—玉渊潭南街—三里河路 — 西直门外大街南侧—中关村南大街西侧—苏州街和中关村大街中心线—北四环西路—科学院南路—中关村南大街东侧—西直门外大街北侧—西直门大街—德胜门西大街—德胜门东大街—安定门西大街—安定门东大街—东直门北大街—东直门外斜街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2. 北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环东路—北四环中路；所围地区及繁华边界路段外侧地区。

三级：西三环北路—苏州街—北四环西路—中关村北大街—成府路—中关村北二街—中关村南三街—北三环西路—北三环中路—安定路西侧—北四环中路—北辰东路西侧—北小河—小营路北延长线—北四环东路—安定路东侧—北三环东路—西坝河—霄云里南街延长线至亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—农展馆南路—团结湖路东侧—二道沟—东四环中路—百子湾路—东三环中路—东三环南路—左安路—左安门西滨河路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路—广安门南滨河路西侧—红莲南路—马连道路—广安路—西三环中路—西三环北路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

四级： 1. 西四环北路—北四环西路—万泉河路—颐和园路—清华西路—中关村北大街—林业大学北路西延长线—双清路—保福寺桥—北四环中路—北辰西路—天辰路—科荟东路—关庄路—北四环东路—东四环北路—东四环中路—朝阳路—四惠东—通惠河—东四环中路—松榆南路—西大望路南延长线—周庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路—丰台北路—西三环南路西侧—京石高速路—西四环南路—复兴路南侧—石景山路南侧—石景山路北侧—复兴路北侧—西四环中路—西四环北路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2. 丰台镇中心地区。 3. 望京、酒仙桥地区。

五级： 1. 北坞村路—玉泉山路—北五环西路—北五环中路—北五环东路—东五环北路—东五环中路—通惠河—高碑店路—京沈高速公路—东四环南路—南四环东路—南四环中路—南四环西路—西四环南路西侧—西四环中路西侧—石景山路南侧—西五环中路—田村路—西四环北路西侧—北坞村路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2. 上地开发区、国家级软件园区。

六级： 1. 朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区以外的地区。 2. 丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。 3. 通州、顺义、昌平、大兴区人民政府所在地中心区。

七级： 1. 丰台区永定河以西地区。 2. 通州、昌平、大兴区人民政府所在地建成区内除六级地价区外的地区。 3. 顺义区人民政府所在地建成区内除六级地价区外的地区；天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。 4. 门头沟、房山、怀柔、平谷区人民政府所在地中心区。

八级： 1. 规划市区外的各类市级开发区，各主要建制镇、名胜古迹和旅游点地区。 2. 昌平区龙城花园、回南路、太平庄以南地区。 3. 大兴区西红门镇、亦庄镇、旧宫镇城镇规划区。 4. 门头沟、房山、怀柔、平谷区人民政府所在地建成区除七级地价区以外的地区。 5. 延庆、密云县县城的建成区。

九级：市域范围内，除一至八级地价区外的其他平原地区。

十级：市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。

三、居住用途

一级：西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街—宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。

二级：广安门内大街 - 广安门北滨河路 - 西二环护城河引水渠 - 三里河路 - 西直门外大街 - 北二环路 - 东直门北大街 - 东直门外斜街 - 东三环北路 - 东三环中路—通惠河 - 广渠门北滨河路 - 广渠门内大街 - 珠市口东大街—珠市口西大街 - 骡马市大街 - 广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

三级：劲松路—广渠门南滨河路 - 方庄路—群星路—蒲黄榆路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路 - 丽泽路—莲花河—西三环中路—太平东路—万寿路—永定河引水渠—西翠路—八里庄路—蓝靛厂南路—蓝靛厂北路—北四环西路—万泉河路—圆明园路—清华西路—中关村北大街—成府路—志新路—八达岭高速路—北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环东路—惠新西街—樱花园西街—北三环东路—西坝河—霄云里南街延长线至亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—农展馆南路—甜水园西街—金台路—西大望路—建国路—金台西路南延长线—京秦铁路—东三环中路—东三环南路—劲松路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

四级： 1. 西四环中路 - 北太平路—永定路及其北延长线—杏石口路—旱河路—闵庄路—西五环北路—香山路—北五环西路—中关村北大街—林业大学北路西延长线—双清路 - 清华东路 - 大屯路 - 北小河—小营路北延长线 - 小营北路—关庄路—北四环东路 - 东四环北路—东四环中路—朝阳路 - 十里堡路南侧延长线 - 通惠河 - 西大望路—松榆南路 - 武圣路南延长线—周庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路 - 菜户营南路—莲花河—凉水河西延线—西三环南路—西三环中路—莲花池西路—莲花河—西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2. 望京地区（望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰东街）。 3. 酒仙桥地区。

五级： 1. 北五环中路—北五环东路—东五环北路—东五环中路 - 京秦铁路 - 东四环中路—东四环南路 - 南四环东路—南四环中路 - 南四环西路 - 西四环南路 - 丰台西路—程庄路 - 小屯路 - 吴家村路 - 八宝山南路—鲁谷路西段 - 西五环中路—香山南路—香山脚下—东马连洼北路—上地三街—小营西路—北五环中路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2. 清河居住小区。 3. 上地高科技园区、国家级软件园区。 4. 北苑居住小区。

六级： 1. 朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区以外的地区。 2. 丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。 3. 通州区人民政府所在地中心区。 4. 大兴区人民政府所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区。 5. 昌平区人民政府所在地中心区及龙城花园、回南路、太平庄以南地区。 6. 顺义区人民政府所在地中心区及天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。

七级： 1. 丰台区永定河以西地区。 2. 昌平、顺义、通州、大兴区人民政府所在地建成区除六级地价区外的地区。

八级： 1. 房山、门头沟、怀柔、平谷区人民政府所在地建成区。 2. 密云、延庆县县城建成区。 3. 规划市区外除五至七级地价区外的市级开发区和主要建制镇。

九级：市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区。

十级：市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。

四、工业用途

一级：三环路以内地区。

二级： 1. 上地高科技园区。 2. 北京经济技术开发区。 3. 丰台高科技园区。 4. 酒仙桥电子城地区。

三级： 1. 四环路内除一、二级地价区以外的地区。 2. 上地高科技园区周边地区。 3. 石景山八大处高科技园区。

四级： 1. 五环路内除一至三级地价区以外的地区。 2. 天竺空港工业区、吉祥工业区。

五级：规划市区内除一至四级地价区以外的地区及其外侧紧邻的地区；规划市区内与周围接壤区县之间的市级交通主干道沿线的地区；大兴区人民政府所在地建成区以及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇等城乡结合部；通州区人民政府所在地建成区、张家湾开发区；顺义区人民政府所在地建成区；昌平区人民政府所在地建成区、昌平高科技园区。

六级：大兴区除五级地价区以外的开发区；通州区除五级地价区以外的其他开发区；顺义区除四、五级地价区以外的其他开发区，后沙峪镇的城镇规划区；昌平区除五级地价区以外的其他开发区；房山区人民政府所在地建成区；怀柔区人民政府所在地建成区及乡镇企业城、农业投资开发区、民营经济开发区。

七级：六环路内除一至六级地价区以外的地区；大兴区除五、六级地价区以外的主要建制镇；通州区除五、六级地价区以外的主要建制镇；顺义区除四至六级地价区以外的主要建制镇；昌平区除五、六级地价区以外的主要建制镇；房山区除六级地价区以外的开发区以及主要建制镇；门头沟区门城镇、石龙工业开发区及永定镇等平原区；延庆县城中心区域、八达岭开发区、南菜园开发区、沈家营镇、大榆树镇、八达岭镇、康庄镇等主要建制镇；怀柔区除六级地价区以外的开发区和主要建制镇；密云县密云镇、密云工业开发区；平谷区人民政府所在地建成区、兴谷开发区和滨河开发区。

八级：大兴区除五至七级地价区以外的其他平原地区；通州区除五至七级地价区以外的其他平原地区；顺义区除四至七级地价区以外的其他平原地区；昌平区除五至七级地价区以外的其他平原地区；房山区除六、七级地价区以外的其他平原地区；门头沟区除七级地价区以外的其他开发区和建制镇；延庆县张山营镇、旧县镇、井庄镇、永宁镇等建制镇；怀柔区除六、七级地价区以外的其他平原地区；密云县河南寨、十里堡、檀营乡、西田各庄、溪翁庄镇等建制镇；平谷区除七级地价区以外的其他平原地区。

九级：市域范围内，除一至八级地价区外的其他地区。

 

应用 2002 年北京市基准地价测算宗地价格方法

 

（一）宗地价格的类型及计算公式

根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。

1. 商业、综合、居住用地

（ 1 ）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式

宗地楼面熟地价 = 适用的基准地价（楼面熟地价）* 期日修正系数*年期修正系数*容积率修正系数*因素修正系数

宗地地面熟地价 = 适用的基准地价（楼面熟地价）* 期日修正系数 *年期修正系数*容积率修正系数*因素修正系数*宗地容积率

（ 2 ）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

①当宗地容积率≥级别平均容积率时：

宗地楼面毛地价 = 适用的楼面毛地价*期日修正系数 *年期修正系数 * 因素修正系数

宗地地面毛地价 = 适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数*宗地容积率

②当宗地容积率 < 级别平均容积率时：

宗地楼面毛地价 = 适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数*级别平均容积率 / 宗地容积率

宗地地面毛地价 = 适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数*级别平均容积率

2. 工业用地

（ 1 ）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式

①当宗地容积率≥ 1 时：

宗地楼面熟地价 = 适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数

宗地地面熟地价 = 适用的基准地价（楼面熟地价）* 期日修正系数* 年期修正系数*因素修正系数*宗地容积率

②当宗地容积率 <1 时：

宗地楼面熟地价 = 适用的基准地价（楼面熟地价）* 期日修正系数 *年期修正系数*因素修正系数 / 宗地容积率

宗地地面熟地价 = 适用的基准地价（楼面熟地价）* 期日修正系数 *年期修正系数*因素修正系数

（ 2 ）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

①当宗地容积率≥ 1 时：

宗地楼面毛地价 = 适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数

宗地地面毛地价 = 适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数*宗地容积率

②当宗地容积率 <1 时：

宗地楼面毛地价 = 适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数 / 宗地容积率

宗地地面毛地价 = 适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数

（二）宗地价格测算中有关参数的选取

1. 宗地用途类别的确定

原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地，可参照其他有关规定合理确定。

2. 宗地地价区级别的确定

根据宗地用途类别和位置 , 参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定 , 确定宗地地价区级别。位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。

3. 宗地基准地价水平的确定

基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。

基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况 , 参照《北京市基准地价表》适当选取。高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的，应靠近级别地价高限取值；低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的，应靠近级别地价低限取值。

4. 期日修正系数的确定

期日修正系数 = 宗地评估基准日地价指数 / 基准地价基准日地价指数

5. 年期修正系数的确定

     
其中， r ：土地还原利率

n ：宗地剩余使用年限

m ：法定最高出让年限

6. 容积率修正系数的确定

按照城市规划管理部门给定的宗地容积率 (R), 查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。

当 R 1 <R<R 2 （ R 1 、 R 2 为上述修正系数表所列的容积率）时，用下列公式计算容积率修正系数 X:

X=X 1 +(X 2 -X 1 ) × (R-R 1 )/(R 2 -R 1 )

X 1 是 R 1 对应的容积率修正系数； X 2 是 R 2 对应的容积率修正系数。

7. 因素修正系数的确定

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：

     

其中 k i ：第 i 种因素的修正系数。

8. 其他情况修正

对于特殊宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。例如土地开发程度与级别土地开发程度有不一致之处，还需进行开发程度修正。

 

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