房屋买卖违约损失怎么算？
来源：北京日报[2018-08-22] 作者：相颖 黄杰
近年来，房屋买卖合同纠纷诉讼日渐增多。面对房屋买卖违约行为的天价索赔，法院并非按照双方合同约定一味支持，而是依据法律规定与事实，结合客观情况予以判决。
卖方违约不迁户口 调整违约金标准判赔偿
案例回放
朱某拟购买杨某的房子，总房款为245万元。双方约定，如未按期将房屋相关的户口迁出，逾期超过30日，杨某应当按日计算向朱某支付全部房款万分之五的违约金。随后，双方达成一致，2016年10月27日办理了房屋过户手续，但杨某一直未将户口迁出。朱某诉至法院，要求杨某承担逾期违约金。杨某辩称，当时违约金约定标准过高。最后，法院判决调整了杨某给付的违约金标准，以房款245万元为基数，自2016年11月29日至房屋户口迁出之日止，按每日万分之二的标准计算。
法律提示
合同是双方意思表示的合意行为，只要是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同就合法有效。合同法规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然双方对违约金标准有约定，但违约方主张该约定违约金标准过高，且非违约方不能证明自己实际损失的，法院将综合考虑双方的履约情况、当事人的过错程度及非违约方的预期利益等因素，根据公平原则，对违约金标准予以调整。
本案中，朱某与杨某签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依据合同，杨某逾期未迁户的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于朱某主张的违约金数额，杨某认为过高无力支付，且朱某未向法院提供证据证明其实际损失。为此，法院综合多种因素，根据公平原则对违约金标准予以调整。
开发商逾期未办房产证 判赔逾期违约
案例回放
2012年6月10日，罗某购买一套房屋，在《商品房预售合同》中约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720（含）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照“赔偿因此对客户造成的直接损失”的方式处理。合同签订后，罗某交纳了购房款，一年后办理了入住手续，但至今未取得房屋所有权证书。罗某起诉要求开发商给付逾期办理房屋所有权证违约损失，开发商认为对方未能证明其直接损失，不同意赔偿。法院经审理认为，开发商的行为已构成违约，应依法承担违约责任。关于违约损失的计算方式，罗某主张以购房款为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，最终判决开发商给付罗某逾期办理房屋所有权证违约损失。
法律提示
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，罗某签订的《商品房预售合同》合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。开发商未按合同约定在向罗某交付房屋后720日内为其办理房屋所有权证，已构成违约，应依法承担违约责任。
房屋买卖合同中约定的“违约方赔偿因违约行为对非违约方造成的直接损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，对于损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
卖房人延迟交房 判赔部分差价损失
案例回放
2010年6月25日，于某从王某处购买房屋并支付了购房款50万元，双方还签订了协议。但王某一直未交付房屋，于某诉至法院要求返还购房款、解除双方协议，由于协议中没有约定违约金，因此要求王某赔偿差价损失。王某同意解除协议，称涉案房屋所在小区至今未取得商品房预售许可证，不具备上市交易的条件，因此不能交付给对方，也不同意赔偿。法院最终判决解除双方购房协议，王某返还房款并赔偿部分差价损失。
法律提示
合同中没有对违约金进行约定，或者约定标准过低或者过高，通常结合非违约方的实际损失。在房屋买卖合同纠纷案件中，非违约方的实际损失包括房屋差价损失，这一损失可以鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比的差价。
因卖房人的违约行为导致买房人无法取得涉案房屋，如买房人再次购买与涉案房屋位置相同、面积相同、楼层等条件相当的房屋时，需支付的价款与购买涉案房屋时所应支付价款间的差价较大，这其中的差价就是因卖房人的违约行为给买房人造成的实际损失。在赔偿违约损失时就要鉴于房屋差价损失，并综合考虑合同实际履行情况等因素酌情予以确定。
本案中，双方签订的协议合法有效，王某未按照约定的期限向于某交付房屋，并明确表示不能履行合同主要义务，构成违约，应承担违约责任，合同的主要目的不能实现，应解除双方协议，王某返还房款。由于王某在签订售房协议时没有取得房屋所有权证，应当知道合同存在不能履行的风险，仍然与于某签订协议，对不能履行合同存在过失，依法应当按照其过错赔偿于某的房屋差价损失。因此，对于某要求的房屋差价损失，由王某与于某分担。
（作者单位：北京市密云区人民法院）